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      疯狂楼市中央暗藏“杀机”?
      国内楼市  2013-10-23  1673 次  查看评论

      2013年楼市一路上扬,在金九银十终于达到沸点。这个黄金周,北京楼市共成交商品房893套,日均成交1万余㎡,同比增长高达49%。成交火爆,而供应严重不足,京城此期间新开盘项目仅三个。据北京房地产交易网最新数据显示,截止到2013年10月9日,北京可售商品房住宅仅5.99万套,创历史新低,实际上宣告了京城商品住宅库存已经跌破了警戒线,未来房价上涨压力进一步加大。 

        除了销售市场上的量价齐涨,土地市场也并非让人“省心”。9月25日,国土资源部召开专题座谈会,胡存智副部长明确要求一线城市务必做到年内不再出“地王”,此前全国地王频出,和调控背道而驰,让国土部甚为恼火。但副部长喊话余音尚绕梁,10月11日香港嘉华集团以5.68亿元夺上海浦东新区黄浦江沿岸地块,楼板价4.01万元/平方米,溢价63%刷新上海单价地王纪录。

        虽然调控年年有,但并未给房企带来生存危机,市场竞争不降反增,房企日子反而越过越好。日前,前三季度龙头房企销售业绩出台,数据十分亮眼,万科、绿地销售金额双双突破千亿,万科以1279.3亿高居榜首,同比增长33%,绿地以1012亿元位居次席,增幅高达40%。行业寡头们依靠强大的运营能力和灵活的战略调控,不断扩大市场份额,凭借较快的增长速度领跑房地产市场。垄断程度越高,房价越难调控,这个道理人人都懂。

        面对火爆的市场和疯涨的房价,调控在过去的十年间从未停步过。从最初的土地划拨供应转化为土地招拍挂,国四条、国八条的陆续出台,到2010年楼市限购政策的出台,但政策出台的初衷和最终的效果总是南辕北辙,让人大跌眼镜。尤其是限购政策的实施,在短期内取得了一定的效果,房价停止上涨,成交量一度下滑。但事实证明,这种行政强压并没有缓解楼市供需矛盾,只能短期内有效。

        进入到2013年,各地“地王”争先恐后的诞生,虽然国土资源部近3年来6次喊话要严控“地王”,但无奈土地大权握在地方政府手里。京城房价截止到9月底同比增长幅度高达26%,购房者一房难求,量价齐涨,商品房库存严重不足,仅供消费6个月。一系列事实证明,通过短期、行政指令的楼市调控,加之受“土地财政”桎梏,地方政府执行力大打折扣,很难取得预期效果,反而埋下了房价上涨的隐患。

        令人感到诧异的是,自今年三月新一届领导班子上任之后,关于楼市调控貌似被打入了“冷宫”,面对楼市反弹,价格疯涨,中央给大众的感觉是按兵不动。这不由让人产生两大猜疑:一是调控终结,以后任由市场决定房价涨跌;二是新领导强调改革,通过长效机制进行“顶层设计”,从体制上解决房地产调控问题。客观分析,房地产既是带动经济增长的支柱产业,又关乎到百姓的安居乐业,从此角度分析,新一届中央非但没有不管不问,反而对整治楼市暗藏“杀机”。

        新任领导上台后,多次在不同场合提出要进行改革,并且要着眼于“顶层设计”,即告别“头痛医头、脚痛医脚”的调控模式,要从体制上着力,尊重市场规律,从根本性解决问题。按照此思路,未来房地产领域要从事的改革应该包括:土地制度改革、房产税改革、中央及地方税收改革,而不是单一的针对房价、地王的隔空喊话,或行政打压。

        土地制度改革中是否容许集体土地流转并成为建设主体;房产税是否省会级以上城市全面推出;地方税收改革是否迫使地方政府放弃对土地财政的严重依赖?这将是房地产调控的治本之策。上述三项关于楼市的“顶层设计”,称呼为房地产改革,或楼市调控都无所谓,只要真出台,对于疯狂楼市可谓招招致命。面对楼市疯狂,我们相信“习李”新政将呼之欲出,即将在下月召开的十八届三中全会,会给大众一个交待。

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