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      房产小知识
      房产知识  2013-10-26  1597 次  查看评论

      房地产是国民经济发展的一个基本的生产因素,任何行业的发展都离不开房地产业。房地产业是从事土地和房产开发经营的行业。我们新西部公司就是一个从事房地产开发经营的企业,在实际工作中涉及运用许多房地产基本知识,现作以整理与大家共同学习。
          1、土地的所有权和使用权:根据《中华人民共和国土地管理法》,城市市区的土地属于国家所有,农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外属于农民集体所有,宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。国有土地和农民集体所有的土地,可以依法确定给单位或者个人使用,使用土地的单位和个人有保护、管理和合理利用土地的义务。
          2、国有土地使用权的出让:是指市县人民政府以招标、拍卖、挂牌、协议的方式,将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向市县人民政府支付土地使用权出让金的行为。
          其出让土地的使用年期按国家规定执行:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合用地或者其他用地50年。
          3、招标、拍卖、挂牌、协议出让:(1)招标出让是指市县人民政府土地管理部门发布招标公告,邀请特定或不特定的公民、法人和其他经济组织通过参加国有土地使用权投标确定土地使用者的行为。(2)拍卖出让是指由出让人发布拍卖公告,通过竞买人在指定时间、地点进行公开竞价确定土地使用者的行为。(3)挂牌出让是指出让人发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让土地的交易条件在指定的交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌截止期限的报价结果确定土地使用者的行为。(4)协议出让是指市县人民政府土地管理部门与特定的公民、法人和其他经济组织通过平等协商出让国有土地使用权的行为。
          4、国有土地使用权作价或入股:是指国家以一定年限的国有土地使用权作价,作为国家出资投入改组后的新设企业,该土地使用权由新设企业持有,可以依照土地管理法律法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押的行为。其中投入有限责任公司的,称为国有土地使用权作价出资;投入股份有限公司的,作价折合为股份,称为国有土地使用权作价入股。
          5、宗地和宗地图:宗地是地籍的最小单元,是指以权属界线组成的封闭地块。宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图,它反映一宗地的基本情况,包括:宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质,与相邻宗地的关系等。证书附图是房地产证的重要组成部分,主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。
          6、房地产、房地产权:房地产是房产和地产的总称,指土地及土地上的建筑物、附着物。房地产权指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权,以及由上述权利产生的他项权,如抵押权等。房地产权是依照法律、政策的规定,经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放权利证书等登记规定程序,确认某一房地产权利归属的过程。
          7、房地产登记:是房地产产权管理的主要行政手段,是政府为健全法制,加强房地产管理,依法确认房地产权利的法定手续。它是指由法律规定的机构将申请人的房地产权利登记于政府特定的簿册上,并颁发房地产权利证书的一种法律制度。它是加强房地产管理、保障房地产当事人合法权益的一项基本制度。
      房地产登记主要的内容包括:土地使用权及地上建筑物的所有权与他项权利的登记,包括对房地产权利人、房地产权利性质、房地产权利来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途等进行专门的记载。
          8、房地产的登记种类:分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记和其它登记。申请房地产登记,应当按照房地产登记条例规定,向所在地的房地产管理部门提交申请书及有关文件,经审查,申请人的申请符合规定的,登记机关应在规定时间内核准登记,并发给房地产权利证书。
          9、房地产转让:是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织,通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。房地产转让应遵循的原则是:合法、公平、自愿和诚实信用。
          10、房地产抵押:是指债务人或第三人(抵押人)以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人(抵押权人)提供债务履行担保的行为。
      办理房地产抵押登记,主要需提供的资料有:(1)房地产抵押登记申请书;(2)房地产权利证书;(3)营业执照、委托书及身份证明;(4)主借款合同和抵押合同;(5)上级同意抵押的批准文件或董事会决议等。预购的房地产需要抵押时,还应提交预购房地产买卖合同。
          11、(1)在建工程抵押:是指抵押人以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。(2)购房贷款抵押:是指购房人在支付首期规定的房价款后,由金融机构代其支付剩余的购房款,将所购商品房抵押给该金融机构作为偿还贷款履行担保的行为。(3)现房抵押:是指抵押人以自有房屋以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
          12、房地产按揭:它属于房地产抵押的一种形式,一般特指用所购房屋作为担保贷款购房的行为。按揭是物业的所有者或业主在借款时,转让物业所有权作为还款保证的一种放款方式。借款人履行债务,还清本息后,再重新收回物业所有权。一般称物业所有权转让方为按揭人,受让方为按揭受益人。在按揭放款过程中,按揭受益人经转让成为物业所有者。按揭的基本特征是发生了所有权的转移。
          目前,我国的房地产建设体系日趋完善,市场逐步规范,有效地维护了房地产权利人的正当权益。以上所述的房地产有关基本知识,只是房地产方面的一小部分,而大部分房地产知识需要我们在今后的工作中相互学习,相互提高。
       

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